中古マンション購入で気をつけておきたい3つのこと

最近はテレビ番組の「ビフォーアフター」が人気だったりリノベーション
はたまたDIYなどの人気の高ぶりからなのか中古マンションが注目を浴びるようになってきたように思います。

そんな中、中古市場も活況を帯びている様子ではありますが、中古マンションを選ぶ際に気をつけておいていただきたいことを今回は、書いてみたいと思います、

2006年以前に建設されたマンション

まずは、2006年以前に建設されたマンション。
以前、新築マンション 利益のカラクリで触れましたが、マンションは建設の際、建設業者は建設工事を一括して下請けに出す丸投げを行ってきました。

その過程で川崎のマンションのような建て替えが必要な欠陥が生じたわけですが、この丸投げは2006年の建設業法改正で全面禁止されました。

ということは。

少なくとも、2006年以前のマンションには「丸投げ」のおそれがあるということになりますよね。

ですので、今後の中古不動産選びは、2006年をひとつの目安にしておいたほうがいいかもしれません。

築20年の物件

次は「築20年物件」
不正行為責任というものをご存知でしょうか?名前からして想像がつくかと思いますので詳細はかきませんが、この不正行為責任には時効があって20年になりますので、20年物件というのがひとつのポントになってきます。

以前、最高裁第一小法廷は

現実的な危険がなくても、放置すればいずれ生命、身体への危険が現実化する欠陥があれば、不正行為による賠償責任を負う

という判断をしたんですけど、こうした「将来的な危険」があるとして裁判を起こすことができるのも損害賠償の根拠となる不正行為の20年の限度内なわけなんです。

中古物件を購入する際には、築年数が何年なのか?自分達で調査したほうがいいかもしれませんね。

築30年の物件

築30年物件とは、既存不適格マンションの問題になってくるのですが、
既存不適格マンションとは、建築当時は適法だったものが、その後の法改正によって違法になった物件のこと。

ということは、こまで同様の大きさのマンションに建て替えることが出来ないということになるわけです。

いざ、建て替えということになれば、それまでの居住者の一部は出て行かざるをえなくなってしまいますが、出て行く居住者の区分所有権を買い取る必要も出てきてしまいます。

一体、お金はどこから捻出するんでしょうか?

現在、建て替えが進んでいるのは、容積率に余裕があり、より大きなマンションを建築できて、新たに分譲ができるために資金計画が容易になる物件ばかりというのが現状なんですよね。

建物を決める容積率や周辺の建物に配慮する日影規制などが導入されて、マンションは古ければ古いほど、なんらかの法規制に抵触する可能性があります。

なかでも、大きな分かれ目が、建築基準法による新耐震基準を満たすかどうかといったところ。

新耐震基準とは?
1978年の宮城県沖自身を教訓にした建築基準法の改正で81年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して適用された基準のこと。

このときの基準に基づいて構造計算されたマンションであれば、数十年の1度の割合で発生するといわれる中規模の地震が起きても大きな損害は受けず、数百年に1度といわれる大規模の地震が起きても倒壊の心配はないとされています。

ただ、新耐震基準を満たしていれば安心というわけでもないんですよね、これが。

新耐震基準では、大地震が起きても「倒壊しない」というレベルなので、大きな損傷を受けて大規模な改修を要したり、被害の大きさによっては解体、建て替えを余儀なくされる場合だってありえるんです。

耐震性が重視されたことで、81年6月以前と以後では大きく物件の資産価値が変わってくるといわれていますが、その境目は「81年6月」

けれど、本当の耐震性を考えるならば、81年施工のマンションはダメ。

82年前後に建てられた築30年前後のマンションは、基準を満たしているか個別に確認しておいたほうがいいかと思います。

また、旧耐震基準の約8割は既存不適格といわれていて、建て替えの歳には問題が発生するといわれていますが、その理由は、

マンションの法律である区分所有法で、建て替え決議は「区分所有者及び議決権の5分の4以上の多数決で建物を取り壊し、新たに建築する決議ができる」

となっていて、ハードルが高すぎて、その合意が簡単ではないから。

個人的には、このあたりをなんとかしないといけないような気もするのですが、はたして今後どうなっていくのでしょうか?注視していきたいところです。

ということで、皆さん、良き住宅選びを!

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