陽当りを高層マンション建設などで奪われない為にすべきこと

南側が開けていたり既に戸建てがあったことで将来にわたって陽当りが確保できると思い、その土地に家を新築したのに自分の家の前に大規模なマンションが建ってしまったとか、大規模ならずとも4階建てあたりの賃貸マンションが建設されてしまい、せっかくの陽当りが奪われてしまった

な~んていう悲惨な経験をしないために今回は、せっかくの陽当りを奪われないようにするための自己防衛策を書いてみようかと思います。

先に書いたような悲惨な目にあわないために、これから新築の家を購入しようと思っている方は、土地を購入する前に、まずは近隣の状況を調べる必要があるわけですが、こういった近隣情報は法務局に行くことで土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、そして公図などを入手することができることを知っておきましょう。

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取得費用
謄本は1通700円、公図は1筆500円の費用がかかります。

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法務局では何が分かるの?

土地登記簿謄本、建物登記簿謄本とは、その物件の権利関係が過去から現在にかけて分かるようになっているもので、現在ではIT化され全部事項証明書になってます。

また、過去の記録は「閉鎖登記簿謄本」を閲覧することができますので、さかのぼって代々の所有者が、その土地をどのように利用していたのか?っていうことを推測することもできます。

こうした謄本は、取引物件に関しては不動産仲介業者が用意してくれるんですが、周囲の土地情報を徹底させたい方は、めぼしい土地の登記簿謄本をとって、所有権や抵当権を確認しておいたほうがいいかと思います。

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抵当権
借金などの担保に入っている場合に、債権者の権利が記載されていたりします。

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公図

謄本を確認した後、公図をみることで周囲との関係や土地の分割についても確認することができるのですが、公図はそもそも明治時代に作られた地図のこと。それ以来、謄本はこの公図に書かれた地番をもとに作成されているものなんです。

例えば分筆登記がなされると、公図(地図)にも分筆した線が引かれ、自分の土地の周囲の公図を見ると、所有者がどれだけ分かれているかを見ることが出来るというわけなんですね。

ただし、昭和30年代後半までは土地を分筆するときに、きちんと測量をした図面を提出する義務がなかったために、当時の分筆によって公図に書き加えられた境界線は、あいまいになっているものもあるので注意が必要です。

もし、公図を見て、さほど細かく所有権が分筆されていなくて、その多くが企業の所有物になっていたとしたら要注意!!

その企業が不動産業者でなくても、不動産業者に売り渡した途端、大規模マンションの建設が始まってもおかしくないですからね。

用途地域のチェック

法務局で謄本、公図のチェックが終わったら、今度はその足で市・区役所で用途地域のチェックもしておきたいところ。

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用途地域とは?
乱開発を防いで住環境を守るために行政が、その使用を制限するもので営業、住宅の住み分けをしているもの。

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用途地域の種類

具体的な用途地域の種類としては12種類ほどあるんですが、一応それらを列挙しておきますと。

  1. 第一種低層住居専用地域
  2. 第二種低層住居専用地域
  3. 第一種中高層住居専用地域
  4. 第ニ種中高層住居専用地域
  5. 第一種住居地域
  6. 第ニ種住居地域
  7. 準住居地域
  8. 近隣商業地域
  9. 商業地域
  10. 準工業地域
  11. 工業地域
  12. 工業専用地域

となります。

それぞれの意味合いとしては、商業地域が最も規制がなく自由に経済活動が行えますが、低層住居専用地域になればなるほど住環境優先になりますので出店が規制されるようになり、工業専用地域になればなるほど産業優先といったイメージで問題ないかと思います。

例えばパチンコ店などが出店できる用途地域は限られており、キャバクラやソープランドなんかの風俗営業の店は商業地域にしか建設ができないといった具合。

そして、この用途地域別に建ぺい率と容積率が別々に決められていて、簡単にいえば商業地域には高いビルなどの建物はOKだけど住居用地域ではNG、みたいな感じなのであります。

ということは、商業地域に購入した土地の場合、最悪マンションが建ってしまうことがあるということですね。

ただ、商業地域の場合は分かりやすいんですが、落とし穴としては、一番厳しいとされる第一種低層住居地域でも4階程度のマンションならば建設可能なので注意が必要になりますね。

基本的には、こういう情報っていうのは不動産仲介業者も説明する義務があるんですが、仲介業者の説明できるレベルもピンキリだったりしますので、最終的には自分で調べることが大事かなと思います。

最後に

ちょっとややこしい言葉がいくつもあったのでわかりにくかったかもしれませんが、簡単にまとめてみますと以下のような感じ。

公図をチェックし周辺の境界、分筆みて所有権が細かく分かれているか?ってのを確認する。

土地建登記簿謄本、建物登記簿謄本で所有者が同一だと大規模な施設が立つ可能性もあるので周辺の権利関係をチェックする。

用途地域をチェックし、周辺の建築規制をチェックする。

大体、この3つのポイントが要点になりますが、用途地域の部分で見落としがちなことを書くのを忘れていましたので補足を書いておきますと。

用途地域には境目となる部分が必ず存在しますので、自分の検討している場所が住居地域だからといって道路の反対側なども同じだとは限らないってこと。ですので周辺の用途地域の確認はチェックしておかないと泣きを見ることになりかねませんので注意が必要です。

ということで、皆さん良き住宅選びを!!

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