不動産仲介業者に過度な信頼をするのは禁物

よく不動産を購入した人の体験記とかを読むと、その物件に決めた要因の1つに「営業マンの人柄が良かったから」という理由を挙げる人も少ないないように思えるんですけど、不動産の営業マン経験のある自分から言わせてもらうと、不動産仲介業者に対して過度な信頼をするのは禁物です。

不動産を購入する人は

不動産仲介業者はその道のプロ。不動産に関する様々な知識があり、購入する物件についても十分な知識を持っている。

などと考えがちですが、実際には知識や情報を持っていなくても不動産仲介業者になれてしまうものなんですよね。

まず知っておいていただきたいのは、不動産仲介業者は全員が全員、経験豊富なプロレベルといったものではないということ。しかも転職者が多い業界であることも頭にいれておいて頂きたいものです。

不動産仲介業者に必要な資格である宅地建物取引主任者の試験に合格しなくなても、不動産仲介業者として働くことは可能なんですよね。

ただ、仲介業者は社員5人のうち1人は必ず試験に合格し、登録した宅地建物取引主任者を専任にしなくてはならないという決まりがあるだけなんです。

そしてこの宅地建物取引主任者が行うことは不動産の契約に関する説明、いわゆる重要事項の説明ですね。

宅地建物取引主任者を規制する宅地建物取引業法には、宅地建物取引主任者が宅地建物取引業法35条書面「重要事項説明書」と37条書面「契約書」という2つの書面を交付することが定められています。

載せたくない情報は重要事項説明書の備考欄に小さく記す!?

重要事項説明書は、文字通り「その土地に関する重要な事項が書いてある書類」のことで、そこに記載されるべき内容については業法35条で決められていて、契約を結ぶまでに、その書面を買い主に提示し、説明することが求められているものです。

ただ、説明の範囲は、物件の法律上の制約、取引に関する説明などで、購入者の方が期待するほどの広い範囲をカバーするものではないんですよね。

ただ

重要事項説明書は、当該事実を告げないことによって、取引の相手方などが重大な不利益をこうむる事実。

とされているので、法律で説明することが決まっている範囲内では、載せたくないような情報も書き込まなくてはいけないので、重要事項説明書の備考欄などに小さな文字で記されることもあったりしますので、しっかりと目を通しておくことが大事かもしれません。

瑕疵

また、難しいのが心理的瑕疵の問題になるんですが、心理的な瑕疵とはどういうものかといいますと

通常一般人において住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感ずることに合理性があることを要する

ということで、簡単に言ってしまいますと「気持ち的にイヤ!」という物件のことになります。

目の前に墓地がある物件や、殺人事件の起きた物件などは大抵の場合、買い主が「知っていれば買わなかった」ということになるために重要事項になるわけです。

また、嫌悪施設なども同様で、嫌悪施設とは

社会通念上、住環境にマイナスの影響を及ぼすと考えられる施設

のことで、墓地、火葬場、ごみ焼却施設、暴力団の事務所などがこれにあたります。

当然ながらこういった嫌悪施設は不動産の資産価値を大きく下げるために、できれば、契約前に買い主に知らせたくないというのが本音のところ。

けれども、宅建業法の47条では

重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為

が禁止されています。35条に規定されていない事項であっても購入者の利益に関する重要な事項であれ告知しなくてはいけないんですね。

ちょっと難しい言い回しが多くなってしまいましたけど要は
買い主が知っていれば買わなかったという重要事項に関わる事実は前もって、不動産仲介業者が可能な限り調べて告知しなさいよ、ということです。

ただ、調べるにも限度がありますよね。売り主も相続なんかで取得した不動産だったとすれば、その不動産の実情に詳しくないっていうことだって多々あります。

また、不動産業者が不動産のあるエリアに、あまり詳しくないといった場合には、限度が出てきてしまうのも事実。

で、それであるがゆえ、多くの場合「知らなかった」や中古の場合であれば「現況有姿だ」ということで抗弁すれば、責任を免れることができたりするんです。

こうした業者への対策としては、そのエリアに詳しくない業者との取引は避ける。可能な限り、売り主側を紹介してもらい直接話を聞くなどしたほうがいいかと思います。

そして、一番重要なのは業者の告知義務というのは、ごくわずかなことである、ということを心得て、最低限のことは自分で調べるということだと思います。

ということで、ちょっと単語が難しいものばかりになってしまった感じで分かりにくかったかもしれませんが、「無知こそ最大の罪」という言葉もあるとおり自分で調べられることは自分で調べるということが結局は一番大事なところかもしれませんね。

ということで、皆さん、良き住宅選びを!!

関連記事

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

ページ上部へ戻る