マンションのチラシ トリック広告の見分け方

あの震災後、不動産業界も一時期、取引の一時ストップの時がありましたけど、それから数年、最近では新築マンション業界は復活しているように感じますね。

というか、最近デベロッパーによって発売された新築マンションは、「即日完売」が続出らしいからなんですが。。。

ということで、今回は、主にマンションのチラシ広告のテクニックなんぞ書いていきたいと思います。

即日完売物件の真実

よくマンションのチラシが入っていたりすると「即日完売!」みたいな文字が踊ってる広告ってありますよね。けど、よく考えてみてください、完売してるのに何故チラシ?って。

ちょっとごちゃごちゃするかもしれませんけど、「予告広告」と「本広告」を使ったチラシ手法のことを書いときます。

実は、私自身マンション販売を行っていくうえで、この「即日完売!」っていう手法を使ったことがあるので、よくわかるのですが、こういう即日完売のチラシは、「即日完売の演出物件」という疑いがあるので注意が必要です。

[aside type=”normal”]即日完売とは?
「本広告」をだして購入申込みを受け付けた初日に即日で完売したことを意味するものです。[/aside]

要は、「予告広告」というものでモデルルームに集客し、「即日完売」できる見通しが得られた段階で「本広告」を出して短期間で受付・抽選をすることで「即日完売」を実現できるんですね。

この手法であれば、よほどヒドイ物件でなければ、「即日完売」を演出することができるんです。ですので、実際のところは「即日完売」しているわけではなく、即日物件を演出しているだけの物件ということになります。

まっ、以前よりも最近目立ってきたのは、震災後に落ち込んだマンション購入意欲を煽るための手法ということにもなるのかな、と思います。

職住近接マンションの大PR

さらに、震災後に増えてきた帰宅難民を避けるための職住近接マンションの大PRです。

例えば、臨海地域の新築マンションで、万が一にも、自宅まで1時間弱で歩いて帰れるために、「東京駅から歩いて帰れる」などといったキャッチフレーズを使うことによって販売を促進する手法です。

たしかに、巨大地震の活動期に入ってきていると言われている現在、大地震に備えた住まい選びは欠かせないことかと思います。

ただ、こうした物件は、東京駅からの距離をアピールするために、東京駅からの直進距離を表示するケースが多いんです。本来のマンション広告では、直線距離ではなく、道のり(道に沿った距離)で表示する必要があるにも関わらず、です。

また、不動産表示ルールに則って、道のりで表現したとしても、この計算には、信号の待ち時間や歩道橋の上り下りの余分に要する時間は考慮されていません。

臨海地域はもともと工場、倉庫街、幹線道路が多く信号の待ち時間も長いですし、さらに運河も多いので歩道橋を使わなくてはいけないとしたら、かなりの時間と体力が必要になってくるかもしれません。

さらに、実際に次の大震災で電車がストップすることになれば、徒歩で帰宅する人が歩道に溢れかえることになります。このため、より多くの時間を要することになります。

そのうえ、マンションのエントランスホールにたどり着けたとしても、臨海地区のマンションは超高層マンション。多くのエレベーターは停止しているでしょうから階段を登るという困難がまっているというわけです。

こう考えると職住近接マンションに住もうと思ったら相当な体力が必要になってくるのかもしれませんね。

個人的な思いとしては、職住近接マンション自体を選ぶことは、悪いと思っていないのですが、自分の通勤うんぬんのことより、もし大地震が発生してしまったら、と考えたら臨海地区を選ぶことはないと思います。

もし購入したとしても次の大地震で一番危険視されているうちの1つが東京という都市、そのものだったりするので家族には少しでも危険性の少ないエリアで物件を探すかもしれません。とはいえ日本海側というのもアレですので、難しいところです。

期分けを使ったチラシ手法

さて、ちょっとチラシのことから話がずれてしまいましたけど、マンションのチラシで以前から使われている手法の1つとして目立つのは、期分けを使った手法です。

例えば、「第1期1次」からはじまり「第1期2次」などと細かく期分けして分譲していくようなものです。

売れ残りを避けるために、なるべく人気が均等化するように、マンション全体を小分けして時期を変えて販売するのが「期分け」の販売方法のこと。

ただ、「期」だけですと「第2期」「第3期」と数字が進むにつれ、売れ行きが不振なんじゃないか、とバレバレ状態になってしまうので、「期」をさらに細分化して「次」という表現も取り入れていくという手法が主流になってきた感じです。

「期」と「次」を組み合わせることによって、うまい具合に売れ行き不振をカモフラージュできるわけですから販売側にとっては、この手法を使わない手はないということになります。

実は、こうした手法は最近になって、より複雑化してきている様相を呈しているんですよねぇ~。

どんな感じかと言いますと「○次」の他に「第○ステージ」を使ってみたり「第1期」の前に「第1章」をつけるようになっているのが現状です。

この「第1章」の展開の仕方としては、それまでに「予告広告」という形で広告展開をしているにも関わらず、今度は「第1章」と銘打つわけなんです。この広告を見た人は、これから販売される物件かと勘違いしてしまいますよね。、まっそれが狙いなんですが。

また、やっと完売しそうなマンションには、「いよいよ最終章」というような広告がが出ることがあるかと思います。

こうした物件もチラシ広告の裏面の片隅に小さく記載されている「物件概要」のあたりに目を凝らすと、その広告は「第5期2次」などとかいてある場合がありますので、チェック次第ではすぐに分かります。

この場合でいくと、「第五期ニ次」ですから結局は、「第10期」ということですね。

これを素直に「第10期」としてしまいますと、いかにも売れていないマンションなんじゃないか?という印象をもたれてしまうので、「第5期2次」という期分けをしているということですね。

間取り図で業者を見分けるポイント

チラシ広告を見ていると、間取り図が必ずといっていいほど掲載されていますが、その間取り図をみるだけで、その業者が良心的な業者なのかどうかを見分けるピントがあるんですが、それをちょっと書いておきます。

基本的に間取り図というのは、規制こそありませんが上側が北、下側が南というイメージがありますよね。実はその感覚を逆手にとって、北側にバルコニーがある物件であっても上下逆に間取り図を描くことでバルコニーがある方が南側、だという風に思い込ませようとしているケースがあるんです。

最悪なのは、間取り図のどこにも方位記号が見当たらず、全体配置図にも方位記号が見当たらないなんていうチラシもあったりしまうので、こういうチラシを見た場合、検討することすら値しない物件だと思っても問題ないかと思います。

また、エレベーターが食い込んでる住戸の間取り図が、ひとつもチラシに掲載されていないといったケースもあったりします。

こういう業者の場合、こうした事情を推測させないように、間取り図の位置がわかるキープラン(フロア全体の配置図)の掲載もしていないことが多いんですよね。

最後に

マンション業界に携わってきた自分からすると、こういったチラシのさまざまな手法も致し方ないかな?などと思ってしまう部分もあったりするんですが、単純に購入者目線からだけで考えると、今回紹介したようなチラシは、商売の基本となる信頼性の欠如のようなイメージにもつながりますので、あまり多様すると本末転倒になるような気がしています。

それよりも供給過多な現状をなんとかしないといけないのかな?とも思いますが、そればっかりは個人では、どうにもすることはできないですしね。

ということで、皆さん、良き住宅選びを!!

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